金利、キャリーなど

年明け以降、日本株、特に不動産セクターが高騰を演じている。特に
ファンダメンタルズが変化したわけではない。逆に、日銀の政策金利
引き上げやDA オフィス投資法人を運用しているダヴィンチの子会社
であるダヴィンチ・セレクトの不祥事が発覚するなど、どちらかと言えば、
ネガティブなニュースフローの方が多いものの、銀行による不動産向けや
ファンド向け貸出には過熱感は見られず、これも、どちらかと言えば、
新BIS 規制などで抑制がかかっており、実際、不動産価格の上昇率は
鈍化していると考えるのが普通だろう。年明け以降、大きな変化があるのは、
外国銀行によるコール市場における資金残高が7 兆円を超えたことだ。
この資金は海外通貨に転換され、日本より金利の高い債券や利回りの
高い不動産などに投資されていると考えられている。いわゆる円キャリー
取引だ。この円キャリー取引が今回利上げに関しても多く語られ、円高を
引き起こしす要因となっている。当然低金利の円を借り、その円を使い
投資した結果、投資先の株や不動産が上昇、相対的に日本の資産が
割安になる。円安によって、さらに海外投資家から日本の資産が割安に
みえる。この結果、海外投資家が割安となった日本株、特に、不動産
セクターを代表する日本の資産株へ資金をシフトしていると考えられる。
従って、外国銀行によるコール市場における資金残高と日本株の相関、
特に、不動産セクターとの相関が近年高まっている。現状の不動産
セクターの上昇は、業績予想の上振れや不動産価格の上昇率加速などに
よるファンダメンタルズの変化ではなく、単純なバリューション拡大である。
すなわち、円キャリー取引の残高が増加を続ければ、不動産セクターが
さらに上昇する可能性があるということである。しかし、日銀の政策金利
引き上げで海外との金利格差は縮小しているため、7 兆円を超える外国
銀行によるコール市場における資金残高がさらに大きく増加するとは考え
にくいだろう。